联邦自由党政府的2019年度预算案向首次置业人士推出诱人的优惠政策：由加拿大房屋按揭公司（CMHC）出资房价的10%，减轻买房者的按揭负担。但是限制条件是申请人年收入低于12万元，能够拿出5%的首付，以及房贷不能超过申请人年收入的4倍，即按揭贷款和CMHC贷款之和不能超过48万元。

Ty Wright/Bloomberg

据CBC报道，预算案提出“首次买房者激励项目”（First Time Home Buyer Incentive），计划未来三年出资12.5亿元，提供所谓的“股份共享按揭”（shared equity mortgage）。

理论上，这类似于免息贷款，没有设还款期限。合资格的申请人必须家庭年收入低于12万元，能够支付房价5%的首付款，这是CMHC提供按揭保险的最低要求。

此外，房屋的贷款最高是申请人年收入的四倍，即按揭额加上CMHC贷款总和，不能超过48万元。

以目前多伦多和温哥华的房价看，这项优惠政策显然不适合这两个最大的市场。

如果以上条件都能满足，CMHC将为新房的买房者提供10%的贷款，二手房提供5%的贷款。作为交换，CMHC获得房屋的相应股份。

如何偿还CMHC的贷款？

新政让买房者的按揭贷款少了，但是未来这笔钱也是要还的。至于如何还？政府称更多的细节会在今年秋季公布。

举例而言，如果首次置业者要买40万元的房屋，必须筹到2万元首付，按揭金额是38万元，而新政下，CMHC出资4万元，获得10%的房屋股权。买房者的按揭减至34万元。

按照目前标准3.5%的按揭利率，25年期，每月还款额可减少200元，每年省下2700元。

问题在于，将来卖房时，业主如何偿还CMHC的这部分股权？

预算案并没有说明，是否按CMHC出资的实际金额偿还？如果房屋增值，还款额是否也增加？如果房屋贬值，是否也要按实际金额偿还？

政府官员称，有关细节会在未来几个月出台。

经济师担心推高房价

会计行德勤（Deloitte）首席经济师Craig Alexander指出，这项政策有助于让更多加拿大人买得起房，但是政府应小心避免推高房价。

政府称，这项计划有望在未来三年创造10万新的首资置业者。

皇家银行首席经济师Craig Wright也认为新政有问题。他称，2016年人口统计显示，加拿大的房屋拥有率是67.8%，高过美国的63.4%。全球大都市巴黎（33%）、柏林（37%）、伦敦（47%）的住房拥有率，都低于加拿大城市卡尔加里（73%）和多伦多（66%）。

因此，他认为这项政策更多是出于政治目的，而且如果实施不当，可能令早前的市场降温措施，如压力测试等失效，导致房价上涨，房屋负担能力下降。

让买房者借贷更多

加拿大另类政策研究中心经济师David MacDonald指出，新政只是增加新的贷款途径，让买房者向CMHC和RRSP借贷更多的钱，未来有更多的钱要偿还。所以它并没有减轻买房者的负担。

预算案中，政府也提出首次置业者从RRSP提取的最高金额增加1万元，至3.5万元。

报道称，CMHC是国有公司，负责为本国房地产市场的按揭贷款提供保险。新政将令CMHC在房地产市场上发挥更大的作用。