地产经纪日记（十）| “心太厚”的意大利商人（2）- 化被动为主动 -

您好—加都人！

前情提要

意大利商人是一栋Triplex的房东，人很有钱，但是在交易中耍起了不诚信，脚踏两条船。本来跟买家谈好了价钱准备交易，谁料半路杀出个程咬金，原来他和房子里的原租客已经签好了一张纸的买卖协议。买家，卖家，经纪，律师，公证人……各方利益纠葛，情况棘手难缠，且看本期地产经纪如何化被动为主动。【上篇】“心太厚”的意大利商人 (1)，聪明反被聪明误

早早就答应大家，我会把这个做了一半的交易给大家一个交代，因为休假和回来后忙新交易，迟迟未出台结果，今天力争写清楚收尾阶段的戏剧部分。

上次说到买家一定要买，住在里面的租客也一定要买也不肯搬出，卖家老头本来以为稳当的两个买家，谁买他都不需要担心，却没想到了公证处无法交易。

从公证处回家后，本来想不跟卖家死磕了，不行换一个房子看看。问买家小伙子，他说不肯看别的房子，就想要这个。

卖家老头，长得就像图1这样吧，也吃定我们要买的心态了，说要是买就只能签字接受现状，到时他只负责想办法帮助撵租客，不想承担别的责任。换句话就是：我们要求取消的现有与租客的协议和撵走这个租客的事，他都不想管。

（图1）

卖家经纪觉得，其实不取消跟现有租客的协议也没事，他埋怨我们的公证师，没经验，不敢承担。并强调本来买家都已经签完所有文件，就是最后一步需要卖家签字，公证师不肯给文件让卖家签，所以卖家经纪一个劲的让我换公证师。这样交易就可以顺利进行，反正出了事不是他负责，他说的极其轻巧。

我们的公证师是个卷毛的西班牙小伙子，挺帅的，像图2吧。他也很坚决，说买家如果同意卖家现在的状况签字交接，回头租客拿着押金证明和协议，可以拒绝搬家并有可能赶走买家，就是公证了也不行。

（图2）

事情进行到这一步，我觉得自己就像是被困到了一间黑屋子里一样郁闷：买家这面墙不会动，一定只要这个房；卖家不肯动，后面还有一个我碰不到的租客牢牢地辅助支撑着卖家老头的不肯动缘由；卖家经纪仗着自己经验丰富人脉广大也不肯低下头跟我认真配合，这面墙因为职业操守类似，稍微有光，但是他不是决定因素，他也搞不定自己卖家客人。第四面墙，我们自己的公证师也对此案持否定态度。看着四面密闭不透风的墙，感觉已经被圈入黑暗中了。可是我们经纪不出手不解决，我们无辜的买家是没有任何办法的。跟着感觉，我决定从稍微有一点儿光的，最专业人员——卖房经纪开始下手。

首先我告诉卖房经纪，我们不会换公证师，一则买家找的公证师一定要保护买家利益，买家花钱嘛，所以我们不会花钱只为找个傀儡按卖家意思做决定；二则这个公证师我们每一两周都要见面，处理过好几个老交易中存在的漏洞，所以我们很相信他。房子还要，需要卖家经纪继续做他的客人，就是意大利老头的工作。

卖房经纪说，他马上出去度假了，要是这么费事他管不了了。我静静的看了他几秒钟，说，“如果一开始你就完全掌握自己卖家的动态，就不会出现这个局面。出现情况，我们没有抱怨，一直想办法解决。但是如果打起官司来，我们的所有文件都会支持自己守则的行为，反倒是你和你的卖家都有不合规范的地方。所以我们不想打官司，但是并不怕打官司，而且这个文件这么清晰，打起官司来你们没有悬念会输的。何必呢？还有啊，按照经纪法则，双方经纪完全履行了各自职责，全部交易应该结束，没结束是因为卖家背地里跟租客的交易破坏了最终签字成交。所以请转告你的卖家，成交与否他都要付我的佣金，而且这些事情都是公司的律师去处理，一有律师需要翻出来的东西就多了。”

卖家经纪本来搞得像个老大一样的脸满是不屑，意思就是：这么点钱，了不起我不要了，那么多客人，大不了别的客人那里忙去。听完我的话，他忽然意识到没那么简单，我竟然很不识相的没买账，所以一时无语，不知怎么接下去。我缓和了一下口气说：“我们的买家诚实守信，自己住房的租约都取消了，银行贷款，首付资金全处理好了，这事不搞定，你让我的客人去哪里安家？你我都舒服地度假回家也是放松休息，想过我这个买家因为信任你的卖家会按规则做事结果被坑到这样，咱们能拿挣不挣这笔钱来解决这事吗？”

大哥大，就是大哥大啊，他马上和蔼无比的说，“那你要怎样，我全力配合”。我就说：让卖家这个意大利老头撵走租客，取消跟租客的私下的协议，马上跟我客人认真交接这边的事。

卖家经纪毕竟是专业人士，很守规矩，稍微反抗了下，看到天平不在他客人这方，也看到我们的诚意和决心，理解我们，所以就算是搞定他和我们的结盟。这样，最少他就不会在我们提出解决问题方案时搅合，方便我们进入撼动卖家老头这面墙的阶段。可是，有钱的生意人永远不喜欢按别人的思路走。不管各方怎么说，这个意大利老头说他无法赶走住在里面的租客，租客也拒绝取消他们私下签署的协议，意大利老头说，他尽力了，但是没成功，意思就是想要买，还得按他的思路进行。而且老头派他律师跟我们说，买家找的公证师判断失误，本来没那么复杂的交易，就是这样就可以成交，不必取消和租客间的协议。。。看这个老头这么倔，他经纪也真的跑到欧洲度假去不管了。我要来卖家他们的大律师的电话，跟律师讲话，肯定很多术语，但是最后我问了他一句，如果各位按你建议成交出现租客反复，你能不能承担这个责任呢？律师说当然不能，所以我也把这个结果告诉卖家老头，这算是断了卖家老头逼迫我们向他的想法努力的念想。

支撑卖家老头信念的律师这一关一瓦解，我开始解除卖家老头身后，我根本没机会伸手去碰的租客和老头之间的联盟。我们其实不知道到底老头是真撵不走租客还是跟我们演戏。所以我问卖家老头是想留这么个难缠的租客在他楼里继续纠缠呢，还是把物业出手他做别的生意去。他说还是卖掉物业好些；我问他如果跟我客人这次不成交，下次再有别的买家想看房子估计租客都不会很好配合的；再说租客有了搅和了这笔交易的经验和信心，下次再有买家，会更难，是不是？卖家老头很乖的说，是啊。所以我说：那你就不要找借口不去撵人，不去努力取消你们内部的非法协议，这两件事做不完不要来找我商量别的了，因为没有别的路了。

老头被我说的很无奈，也意识到我是一定要赶他走入我们买家要走那条胡同的人，就开始拉拢我。老人家穿得像图3那样，真的挺帅的。他说，谈判太累了，需要休息下，这样一面坐下来一起吃饭一面慢慢谈吧。我说还是算了，你们这些人又有钱，又聪明，还有点儿傻，意大利饭又那么好吃，一顿饭下来，我一定会反水的，把持不住的话，房子没搞定再惹出别的麻烦也说不上呢。他大笑，终于听到我恭维的话很开心，不过他有点儿惊讶我说他有点儿傻，他说自己怎么傻了？我说你手里签了两个协议本来以为自己很聪明怎样都是赢，却没想到搞得自己最烦。本来合同可以很好的帮到你，但是你为了躲着我们经纪把个文件弄的不伦不类，这不才是出现现在的麻烦，挺简单的事搞复杂了算不算傻呢？老头气结半晌，才憋出一句：中国女人都你这样吗？我说，不是，我是中国混不下去跑出来的，中国女人比我好多了，我算是淘汰出局的那类。