一年多央行加息炮火轰炸的加拿大房东们，从现在开始再不用担心加拿大央行会加息，至少到今年年底，甚至2020年都不会再有加息的烦恼了。 今天一早上十点钟，加拿大央行行长波洛兹果然宣布不加息，保持利息水平在1.75%不变。不仅不会加息，在分析师看来，今年年底之前降息一次的概率提升至70%。 加拿大央行的议息会议结束后，随着行长波洛兹的鸽派消息传出后，加元汇率则如同断线翅膀般自由坠落，兑美元跌至半年以来的最低水平！ 波洛兹表示，加拿大经济增长遭遇阻力，今年加拿大的GDP增长从预计1.7%增速下调到1.2%。按照加拿大央行的说法，今年加拿大的出口乏力，房地产明显放缓，全加主要的省份安省采取紧缩的财政政策，都将拖累GDP增长。 分析师认为，今年的年化增长虽然可以达到1.2%，但是第一季度的增长则只有0.3%，经济几乎停滞，如果第二季度经济没有提升的话，加拿大央行的降息窗口将会打开。 关于降息的猜测，从加拿大央行的报告中也可以看出些许端倪，正如美联储一般，加拿大央行也有所谓的中性利率，今天加拿大央行将中性利率水平从原来的3.25%，大幅降低到2.25%！ 波洛兹行长今天的发言，与去年的态度出现了180度的大转弯，他自己亲手埋葬了2018年底关于12月的加息计划。如果按照过去加拿大央行中性利率在2.5%至3.5%的水平，以加拿大1.75%的基准利率，如果每次加息25个基点的话，2019年至少要加息三次才可以实现！现在央行却大变脸，加息的预期基本消失，这次央行报告中没有提到关于加息一个字！ 波洛兹行长已经改口，他表示中性利率是个浮动目标，原则上讲是个不确定的数字，可以上下浮动！大家不觉得这个话很熟悉吗，是啊，美联储主席鲍威尔不是今年的议息会议上刚刚讲过类似的话吗？ 鲍威尔去年10月3日发表了引发华尔街地震的言论：美联储距离中性利率还有很长一段距离，同时美联储加息的路径会跨过中性利率的水平。他的话令股市债市都出现大幅波动，连续几年引领美国股市的FAANG梦幻组合两个月六就跌掉一个苹果的市值！ 关注美国经济的人都知道，美国总统特朗普一直都认为自己是美国经济增长的“头号功臣”，失业率下跌，是因为特朗普；美股大涨，是因为特朗普；所以，怎能容忍股市出现如此的下跌呢？ 特朗普总统密集的“炮击”美联储，鲍威尔终于扛不住了，美联储放弃加息后，美股立即开始飙升，本周美股又一次刷新历史记录！ 到底是什么改变了美联储主席鲍威尔对加息的看法呢？同样的道理，是什么改变了加拿大央行行长波洛兹对加息的看法呢？ 其实，仔细揣摩就可以发现，现行利率与中性利率有多远不重要，重要的是央行的一切政策都是为了经济，为了股市，为了房地产！ 有了这个基础，就不难理解满腹经纶的经济学家们，为何对于许多市场现象，无法做出理性解释的原因了！ 过去的一年里，每逢美国和加拿大央行发布货币利息政策时，资本市场总是大幅波动，无论外汇还是股票市场，总是闹的翻江倒海. 摆在加拿大央行的问题在于：保汇率还是保房价？如果加息，有可能房地产市场面临诸多风险；如果不加息，也可能令2015年以来已经大幅贬值的加元更加疲软，这究竟值不值得？ 在一个相对封闭的国家里，到底是保汇率还是房地产，其实是个两难问题。不加息可以让房地产市场喘一口气，去年以来的B20收紧贷款政策，加拿大央行的连续加息，以及贷款压力测试，都让房地产市场很受伤，央行在利息政策上停一停，相信没有房东会反对！ 从经济的层面看，加拿大央行停止加息，加元如果因此出现2015年那样的大幅贬值，会让除了房东阶层之外的所有老百姓的日子难过。 这就是笔者过去文章中所警告的输入型通胀，因为我们的很多蔬菜和水果等食品依赖从美国进口，加元汇率贬值对老百姓生活影响巨大。输入型通胀令百姓生活水平下降，所有商品轮番涨价，从蒜你狠，到猪你涨，人们生活的必需品价格暴涨！普通百姓衣食住行条件无一不在恶化！ 这些年来，人们只看到房价暴涨，却没有看到股权当道，随着股市上升，房地产恢复元气，富人愈富，而打工的人则朝不保夕。 现在看来，加拿大央行行长波洛兹，在两难问题面前又要走上老路，选择保房价弃汇率的做法。这样发展下去，富者越富，穷者恒穷，这将是社会的新常态。政府冻结最低工资上涨幅度，央行放任通胀上升，停止加息让房价再飞一会儿，让股市再涨一涨，您觉得这是个好主意还是馊主意？

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，尽管长期以来，加拿大人一直倾向于买房成业主，但皇家银行（RBC）的一份最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 就在上周二（2日），加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道说，皇家银行的最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 RBC最新的房屋负担能力评估结果显示，过去一年中，针对condo/公寓而言，租赁与拥有之间的差距越来越大：养两居室公寓的花费比租同样面积公寓的支出要多出不少：多伦多每月要多花1,138元，温哥华多花1,553元，而蒙特利尔也要多支付904元。 在全国14个城市中，只有两个城市——萨斯卡通和温尼伯是例外，在这两个城市买公寓比租公寓更便宜： 此外，最近几年来，养房与租房花费之间的差距不断拉大。在2015年至2018年之间，这个差距在多伦多增长了140％，温哥华增长了119％，蒙特利尔则增长了42％。 这份报告的作者、RBC的经济学家Craig Wright和Robert Hogue指出，虽然上述分析不能视作对买家的建议，但至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。仍有意买房的人士不妨借此机会，先租房并持续多租一段时间，以便省下些钱来，逐渐积攒买房的首付款。 66％的人认为：买房比租房要划算 但据多伦多星报本周一（8日）报道，民调公司Ipsos的调查显示，虽然加拿大人普遍感到房价之痛，买房之难，但似乎他们更愿意甘心做“房奴”而不愿长期租房。 调查显示，10名加拿大人中至少有4人经历了房价之痛，因为他们将家庭收入的30％至40％用于了与房子相关的支出，包括按揭月供，地税以及房屋维护及水电费。 但是，几乎近一半的加拿大人（47％）认为，为了拥有一套属于自己的“梦之屋”，忍受些苦痛与折磨是值得的；更有66％的人认为，无论如何，买房都比租房要划算，也更有意义。 这项调查还显示，受访者认为，目前是5年多来，加拿大房市首次实现了买卖双方之间的平衡。不过这在全国各地的情况各不相同，比如在房价高企的安省和BC，多数居民认为卖家仍然占据优势。 调查结果称，房屋所有权发生的最大变化之一，是有更多人自主买房，占了32％；而寻求家人出资援助的买家则退居其次，占了28％的比例。 此外，与配偶及同居伴侣共同买房的比例也在下降，从2017年的49%降到今年的42%。 当问到对未来房价的预期时，54％的受访者预计房价会下跌。而在安省，58％的人认为未来房价会下跌。 正是这个原因，56%的加拿大人表示，他们将等待一年购买房屋。而在这些受访者中，45％的人表示他们甚至愿意等待两年或更长时间再买。 不少潜在买家担心利率上升，其中年轻买家最有可能担心。 Ipsos的这项调查是全国性的，花费了较长时间，包括今年1月和2月，共有2,223名加拿大人参与。

总部设在英国伦敦的房地产咨询研究公司（Knight Frank）最新发布的报告显示，加拿大各大城市的房价不再像两年前那么疯狂，有的城市稳中有升，有的下降。但令人大跌眼镜的是，房价涨得最快的不再是多伦多或温哥华，而是首都渥太华！ 该报告称，在2018年第四季度，渥太华房价按年增长率为5.9%，虽然在全球各大城市中名列第45位，但却是加拿大第一。 在进入研究的全球150个城市中，匈牙利首都布达佩斯遥遥领先于其它城市，去年第四季度房屋均价按年增长率接近23％。 就在两年之前，温哥华的市场何等辉煌，一度高居当年排行榜的首位。但报告分析说，温哥华从天上跌到地下，很大程度上是人为作用的结果，两级政府的打压政策一个接一个。就是因为政府下手太狠了，用各种政策和措施把房市压下去，因此温哥华的排名跌倒第104位，年增长只有1.4%。 加拿大另外一个房市热点多伦多虽然也今不如昔，但房市没有温哥华那么惨，房价年增长仍然有3.7%，排名也比温哥华高许多，排在第76位。 比多伦多情况更好一些的城市分别是安省的汉密尔顿和蒙特利尔，房价年增长都是4.4%，列在第67和68位。 在另外进入研究的加拿大城市中，哈利法克斯的房价基本没有变化，另外4个城市则是按年下降：   魁北克城降0.1％；排名第119； 温尼伯降0.5％；排名第121； 埃德蒙顿降1.9%，排名129； 卡尔加里降2.6％；排名134。  

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，尽管长期以来，加拿大人一直倾向于买房成业主，但皇家银行（RBC）的一份最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 RBC关于房屋负担能力的评估结果显示，在过去一年中，condo/公寓负担能力的恶化速度比单户住宅要快三倍。与此同时，针对condo/公寓而言，租赁与拥有之间的差距也是有史以来最大的。 在全国大城市中，养两居室公寓的花费比租同样面积公寓的支出要多出不少：在多伦多每月要多花1,138元，在温哥华要多花1,553元，而蒙特利尔也要多支付904元。 RBC的经济学家Craig Wright和Robert Hogue指出，这并不意味着加拿大城市的租金没有上涨。实际上，过去3年来，温哥华的租金平均上涨6.4％，多伦多涨4.4％，维多利亚也涨了7.6％。 在RBC进行研究的14个加拿大城市中，只有两个城市——萨斯卡通和温尼伯是例外，在这两个城市买公寓比租公寓更便宜。 这两位经济学家分析说，显而易见，对condo/公寓的强烈需求导致价格飙升，随之而来的后果则是，城市居民对这种房型的负担能力也下降严重。 报告称，还有一个视角可以看出这个问题的严重性。那就是最近几年来，养房与租房花费之间的差距不断拉大。 从下图可见：在2015年至2018年之间，这个差距在多伦多增长了140％，温哥华增长了119％，蒙特利尔则增长了42％。 两位作者声明，上述分析并不是建议，因为是租还是买本来就是一个见仁见智的问题，每个人都应该根据自己的情况来考虑并做决定。 不过，在利率上升的环境中，至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。因为从债务的角度来看，买房支付利息的成本越来越大。因此，仍有意买房的人士不妨借此机会，先租房并持续多租一段时间，以便省下些钱来，逐渐积攒买房的首付款。

对租户来说，要维护自己的权利，或者反对房东做出的决定，是件很头痛的事情。关于租户和房东权利的规则很复杂。一些租户来自边缘人群，在维护自己权利时也处于弱势。 为帮助租户更好地理解自己的权利，CBC缅省分部编辑了这份参考指南，试图就一些常见问题提供答案。 文章中的情况根据缅省法规提出解决方案，但对加拿大其他省份亦有指导意义。 我的房东不修理房子，怎么办？ 房东和租户都有法定义务保持租赁单元完好无损。房东根据法律需要进行必要修理。租客必须对单元进行“合理维护”，并不损坏租住单元。如果有意或不小心造成了损坏，租户必须进行修理。如果有部件需要修理，他们也必须让房东知道。 法律未明确规定房东进行修理需要的时间。政府政策要求，如果需要对单元进行修理，租户应通知房东，最好是书面通知。 如果房东未在合理时间内进行维修，租户可递交要求修理表格（request for repair form）。如果房东仍不进行修理，缅省住宅租赁部（the Residential Tenancies Branch）可下达维修令。如果房东不遵守命令，该部门可收取租户应付的租金来用于雇人进行维修。 （在安省，解决租户和房东纠纷的执法机构为The Landlord and Tenant Board。） 我的房东要涨房租，怎么办？ 每12个月，房东可合法上涨房租。在房租上涨生效前三个月，租户必须收到书面通知。 每年，各省会设定房东可上涨房租的幅度。2019年，缅省房租上涨幅度指南为2.2%。（2019年安省的房租上涨幅度指南为1.8%。） 房东的房租上涨幅度可以比指南更高，但是他们需要进行申请，并能证实为什么标准上涨幅度不足以涵盖已经发生的费用，例如大规模修缮等。他们递交的申请里必须包含他们为维护建筑所用开支的信息。 只有房东已经支付了的费用，可以用来申请房租超额上涨。房东计划或预期使用的开支，不能成为他们房租上涨幅度高于指南幅度的理由。 不管房租上涨幅度低于或高于指南幅度，租户都可以反对上涨。他们可以向住宅租赁部写信，表达他们的担忧。 租赁部必须在房租上涨生效前至少60天收到信件。租户将可以看到房东申请上涨房租的申请，并可发表意见。房东可以看到租户的反对意见，并可作出回应。 租赁部随后将与租户和房东会面，发布命令设定房租。 我的房东想要我腾出单元进行装修，怎么办？ 房东可能要求租户腾出单元，来进行重大装修，比方装新地板，装下水道，或者更换厨房柜台和橱柜等。如要终止租户租约以进行大规模装修，房东必须向租户提供书面通知，写明需要租户搬出的原因。通知也会告知租户，一旦装修完成，他们有权利首先搬回。通知还同时也需要写明届时房租金额。 省府根据住房空置率来计算房东需要终止租赁合同时需要提前通知的时间长度。在温尼辟，对固定期限租赁合同如果要提前终止合同，需要在合同终止期限前四个月发出通知。如果租户的孩子在附近学校上学，他们就可以居住到学年结束为止。 如果租户认为他们没有必要搬出，他们可以向住宅租赁部提出听证要求。房东只有在收到持有令（order